Anfangsmietzinsanfechtung. Vermietung einer Stockwerkeigentumswohnung, die vorher vom alten Eigentümer bewohnt wurde, gilt als Erstvermietung. Das gleiche gilt, wenn eine Wohnung nach einem Umbau nicht mehr die Gleiche ist (Grundrissänderung / Vergrösserung / Neueinteilung / Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung). Im Falle einer Erstvermietung (wie auch im Falle eines Mietzinses, der gegenüber dem Vormietzins nicht erhöht wird) muss die Mietzinsfestlegung nicht begründet werden.
Urteil des Bundesgerichts 4A_451/2019 vom 21. April 2020
Das Bundesgericht hatte einen Fall zu beurteilen, wonach zwei Stockwerkeigentümer im Jahr 2009 eine 5-Zimmer-Wohnung in Versoix (GE) erwarben, an welcher sie im darauffolgenden Frühjahr offenbar grössere Umbauarbeiten, welche sich nicht lediglich auf die Instandhaltung beschränkten, vornehmen liessen. Der in der Folge am 14. Juli 2010 zwischen einem der beiden Stockwerkeigentümern und den beiden Mietern abgeschlossene Mietvertrag bildete nicht unmittelbaren Grund für die Streitigkeit vor dem Bundesgericht. Ausgangspunkt für die über sechs Jahre später am 22. September 2016 vor dem Mietgericht des Kantons Genf eingereichte Klage unter den Parteien war das den Mietern gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR bei Vertragsabschluss zugestellte amtliche Formular.
Art. 270 Abs. 2 OR bestimmt, dass die Kantone im Fall von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des amtlichen Formulars gemäss Art. 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären können. Aus der Voraussetzung des Wohnungsmangels folgt, dass die Formularpflicht nur für den Abschluss von Mietverträgen über Wohnungen, nicht aber über Geschäftsräume eingeführt werden kann (BGE 117 Ia 328 E. 3; Urteil 4C.43/2001 vom 20. Juni 2001). Gegenwärtig besteht eine Formularpflicht in den Kantonen Zürich, Zug, Nidwalden, Freiburg, Genf, Waadt und Neuenburg (SVIT-Kommentar/BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2018, N 35 zu Art. 270 OR).
Fraglich vor Bundesgericht war, ob es genügte, dass der Vermieter im Formular die Rubrik ,,bisheriger Mieter’’ mit ,,neues Objekt’’ ausfüllte und unter ,,bisheriger Mietzins’’ und ,,Begründung’’ nichts vermerkte. Oder wurden die Mieter durch diese Angaben irregeführt und abgehalten, den Mietzins gestützt auf ihr Anfechtungsrecht nach Art. 270 Abs. 1 OR innert 30 Tagen seit Übernahme der Mietsache anzufechten? Das Mietgericht befand das Formular für ungültig, setzte den Anfangsmietzins neu auf Fr. 39 120.00 pro Jahr fest und verurteilte den Vermieter zu einer Mietzinsrückzahlung von total Fr. 102 300.00 zuzüglich Zinsen von 5% seit 22. Dezember 2013. Das Obergericht hiess die Berufung gut. Vor Bundesgericht beantragten die Mieter, das erstinstanzliche Urteil zu bestätigen, wobei sich ihre Beschwerde auch gegen beide Eigentümer, wovon nur einer Vermieterpartei ist, richtete. Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und trat auf diese, nur soweit den Eigentümer, welcher auch zugleich Vermieter war, ein.
In den Ziffern 8. und 9. des kommentierten Entscheids finden sich die abweisungsbegründenden Überlegungen des Bundesgerichts. Danach ist auf dem amtlichen Formular anzugeben, dass es sich bei einer Wohnung um eine Erstvermietung handelt, wenn diese Wohnung das erste Mal vermietet wird. Das Gleiche gelte, wenn eine Wohnung nach einem Umbau, welcher nicht bloss Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten zum Gegenstand hat, nicht mehr die Gleiche ist. Das Bundesgericht hielt fest, dass es sich im vorliegenden Fall zweifellos (,,incontestablement’’) um eine Erstvermietung handelte. So wurde die Wohnung zuvor nie vermietet und nach dem Erwerb durch den Vermieter und F.B. zu Kosten von Fr. 177 500.00 umgebaut. Der Vermieter gab auf dem amtlichen Formular unter der Rubrik ,,bisheriger Mieter’’ ,,neues Objekt’’ an. Diese Angabe wurde als ausreichenden Hinweis für die Mieter beurteilt, erkennen zu können, dass es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Erstvermietung handelt. In Ziffer 9. des Entscheids folgte das Bundesgericht der Lehrmeinung, wonach eine Begründung auf dem amtlichen Formular nur anzugeben ist, wo eine Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem bisherigen Mietzins erfolgt. Da es sich vorliegend um eine Erstvermietung handelte, durfte der Vermieter auf eine Begründung verzichten.
Der Entscheid 4A_451/2019 vom 21. April 2020 des Bundesgerichts ist nicht zu beanstanden. So liegt das Bundesgericht richtig, dass das fragliche Formular hinreichend ausgefüllt ist und die Mieter durch die gemachten Angaben nicht abgehalten wurden, den Mietzins anzufechten. Mit dem Hinweis ,,neues Objekt’’ unter dem Titel ,,bisheriger Mieter’’ im Formular kommt genügend zum Ausdruck, dass die Mietsache im Sinn einer Erstvermietung vermietet wird und somit kein bisheriger Mietzins und kein bisheriger Mieter besteht. Entsprechend mussten unter diesen Rubriken keine Angaben gemacht werden. Das in Frage stehende Formular ist insoweit vollständig und in sich schlüssig ausgefüllt. Vom Vermieter zu verlangen, dass die leergelassenen Rubriken ebenfalls auszufüllen, wäre unnötig und würde gegebenenfalls bereits überspitzten Formalismus darstellen.
Der zweiten Feststellung des Bundesgerichts, dass der mit amtlichem Formular mitgeteilte Mietzins infolge Erstvermietung nicht begründet werden musste, ist ebenfalls zu folgen. Eine Begründungspflicht rechtfertigt sich nur dort, wo der neue Mietzins gegenüber dem bisherigen Mietzins erhöht wird resp. eine Mietzinserhöhung stattfindet. Vorliegend wurde die Wohnung noch nie vermietet. Entsprechend bedurfte es keiner Begründung. Dass in solchen Fällen dem Mieter dennoch das amtliche Formular zuzustellen ist, wird sodann zurecht nicht in Frage gestellt. Art. 270 Abs. 2 OR sieht nämlich die Verwendung des amtlichen Formulars für ,,jeden neuen Mietvertrag’’ vor, mithin auch bei einer Erstvermietung. Auf diese Weise bleibt sichergestellt, dass der Mieter über sein befristetes Anfechtungsrecht nach Art. 270 Abs. 1 OR informiert wird.
Schwierig zu beurteilen bleibt unter Umständen die Frage, wann die Vermietung einer Mietwohnung infolge baulicher Veränderungen (wieder) als Erstvermietung gilt. Dies ist gemäss Bundesgericht dann der Fall, wenn eine Wohnung nach einem Umbau nicht mehr die Gleiche ist. Wann die Wohnung nach einem Umbau nicht mehr die Gleiche ist, hält das Bundesgericht beispielhaft fest (erhebliche Veränderung der Wohnfläche oder andere Zimmeranzahl). Zum konkreten Ausmass, in welchem ein Umbau im Rahmen der genannten Fälle mindestens zu erfolgen hat, damit die Wohnung nicht mehr als die Gleiche zu qualifizieren ist, äussert sich das Bundesgericht nicht. Solche Fragen werden die Gerichte einzelfallweise zu beurteilen haben. Das Bundesgericht bestätigt unter Verweis auf seine bisherige Rechtsprechung, dass Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten allein, selbst grössere Arbeiten, den Vermieter nicht entbinden, die Höhe der bisher erhaltenen Miete auf dem amtlichen Formular anzugeben. Ein Vermieter ist zum jetzigen Zeitpunkt sicherlich gut beraten, nicht bei jeder geringfügigen Grundrissplanänderung oder Vergrösserung einer bereits früher vermieteten Mietwohnung darauf zu vertrauen, dass mit dem Umbau nun ein neues Mietobjekt vorliegt, bei welchem auf die Angabe einer Begründung der Mietzinsfestlegung auf dem amtlichen Formular verzichtet werden kann. Der Vermieter kann nämlich auch nach längerem Zuwarten durch den Mieter in einen Prozess mit unangenehmen Folgen verwickelt werden. So sollte sich der Vermieter im Klaren sein, dass sich der Mieter jederzeit auf die (Teil-)Nichtigkeit des mangelhaft ausgefüllten Formulars berufen kann. Ausserdem führt eine spätere formgültige Mietzinserhöhung nach – konstanter, jedoch nicht unumstrittener – bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht zu einer Heilung dieses Mangels (Urteil 4A_254/2016 vom 10. Juli 2017). Der Mieter kann demgemäss jederzeit auf richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses klagen, sofern er nicht rechtsmissbräuchlich handelt (BGE 140 III 583 E. 3.2 mit zahlreichen Hinweisen). Der Vermieter hat in solchen Fällen daher stets zu prüfen, ob dem Vorgehen des Mieters nicht das Rechtsmissbrauchsverbot entgegengehalten werden kann.
Im vorliegenden Fall wurde das Formular nicht mangelhaft ausgefüllt und die Mieter konnten mit dem Hinweis im Formular ,,neues Objekt’’ unter der Rubrik ,,bisheriger Mieter’’ wissen, dass es sich bei der gemieteten Wohnung um eine Erstvermietung handelt. Das Ausfüllen der Rubriken ,,bisheriger Mietzins’’ und ,,Begründung’’ erübrigte sich damit.
Im Ergebnis hat das Bundesgericht richtigerweise auf Abweisung der Beschwerde geschlossen und zurecht entschieden, dass der mietvertraglich vereinbarte Mietzins gültig zustande kam und dessen Anfechtung fünf Jahre nach Abschluss des Mietvertrages verspätet war resp. die dreissigtägige Frist nach Übernahme der Sache gemäss Art. 270 Abs. 1 OR unbenutzt abgelaufen ist. Auch in der nebensächlich behandelten prozessualen Frage zum Eintreten liegt das Bundesgericht richtig, indem es nur auf die Beschwerde gegen den Eigentümer, welcher seinerseits auch Mietvertragspartei und Vermieter war, eintrat.
Der kommentierte Entscheid ist aus Vermietersicht erfreulich, da er dem Vermieter bei Erstvermietungen keine unnötigen Anforderungen an das Ausfüllen des Formulars stellt. Die bisherige Rechtsprechung, wonach bei Erstvermietungen auf dem amtlichen Formular anstelle des früheren Mietzinses zu vermerken ist, dass die Wohnung noch nie vermietet wurde, wird mit dem kommentierten Entscheid in die richtige Richtung ergänzt. So reicht nun auch aus, wenn bei Erstvermietungen unter der Rubrik ,,bisheriger Mieter’’ im amtlichen Formular lediglich ,,neues Objekt’’ angegeben wird und die Rubriken ,,bisheriger Mietzins’’ sowie ,,Begründung’’ leergelassen werden.