Kündigung wegen Eigenbedarfs im Zusammenhang mit einem geplanten Umbau des Mietobjekts. Anforderungen an eine solche Kündigung. Erwägungen zur Erstreckung. Im vorliegenden Fall wurde das Mietverhältnis gestützt auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR ausserordentlich und zusätzlich auch ordentlich gekündigt.
Urteil des Bundesgerichts 4A_609/2021 vom 5. Juli 2022
Ausgangslage
Der vorliegende Entscheid dreht sich um die Frage, ob eine anfangs 2019 wegen dringenden Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung durch die neue Eigentümerin gültig ist. Die neue Eigentümerin kündigte das Geschäftsmietverhältnis ausserterminlich gestützt auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR. Für den Fall, dass diese Kündigung nicht gültig sein sollte, kündigte sie die Geschäftsmiete gleichzeitig ordentlich nach Art. 266 Abs. 1 OR. Der Ärger über die Kündigung verstärkte sich bei der Mieterin zusätzlich, weil dieser noch im März 2017 eine Baubewilligung für die Innenrenovation des Mietobjekts mit einer Bausumme von Fr. 700'000 erteilt wurde. Die Mieterin setzte sich im Kanton Genf und schliesslich vor Bundesgericht gegen die Kündigung zur Wehr, wobei sie mit ihrem Hauptbegehren, die Kündigung wegen Missbräuchlichkeit für ungültig erklären zu lassen, richtigerweise unterlag.
Die ausserordentliche Kündigung spielte im Prozess zwar keine Rolle mehr. Die Vermieterin machte erstinstanzlich selber geltend, diese Kündigung sei infolge Zeitablaufs gegenstandslos geworden, weshalb sie lediglich an der ordentlichen Kündigung festhielt. Ungeachtet dessen sollen nachfolgend zunächst die Voraussetzungen der Kündigung nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR beleuchtet werden. In einem zweiten Schritt wird auf die bundesgerichtlichen Erwägungen zur Gültigkeit der (ordentlichen) Kündigung sowie Erstreckung des Mietverhältnisses eingegangen.
Ausserordentliche Kündigung durch den Erwerber
Nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR kann der neue Eigentümer bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht.
Diese Kündigung kann wirksam erst nach dem Eigentümerwechsel ausgesprochen werden. Ob die Miete bereits angetreten wurde oder nicht, ist dagegen bedeutungslos. Die Formvorschriften von Art. 266l-266o OR sind einzuhalten. Unterlässt der Erwerber die Kündigung auf den nächsten gesetzlichen Termin, so verwirkt er die Kündigungsmöglichkeit (Weber, BSK OR, 7. Aufl. 2020, Art. 261 OR, N. 6).
Der Begriff des dringenden Eigenbedarfs entspricht jenem in Art. 271a Abs. 3 lit. a OR (vgl. auch BGE 118 II 50 S. 53 E. 3a). Demgegenüber braucht der in Art. 272 Abs. 2 lit. d OR erwähnte Eigenbedarf nicht dringlich zu sein (Bättig, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage 2018, S. 433 N. 19). Unter ,,dringendem Eigenbedarf’’ ist ein ernsthafter, aktueller, ausgewiesener Eigenbedarf des Erwerbers für sich und seine nahen Verwandten zu verstehen. Er ist immer dann als gegeben anzunehmen, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen (z.B. persönlichen) Gründen objektiv nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung des erworbenen und vermieteten Objektes für längere Zeit zu verzichten. Eine Notlage muss nicht vorliegen. Für das Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs ist der kündigende Vermieter beweispflichtig (Higi/Wildisen, ZK OR, 5. Aufl. 2019, Art. 261 OR, N. 42). Eine ausserordentliche Kündigung, welche die Voraussetzungen nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR nicht erfüllt, ist nach Art. 271 f. OR anfechtbar (Urteil 4A_195/2016 des BGer vom 09.09.2016, E. 3.1.1.). Die Kündigung schliesst zudem – wie eine ordentliche Kündigung – die Möglichkeit der Erstreckung des Mietverhältnisses nicht aus (Art. 272 Abs. 2 lit. d und Art. 272a e contrario). Mit Blick darauf, dass bei der ausserordentlichen Kündigung dringender Eigenbedarf und nicht bloss Eigenbedarf des Erwerbers vorliegen muss, dürfte eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht übermässig lang ausfallen und nur bei Vorliegen einer besonderen Härte für den Mieter gewährt werden. Denn gemäss Art. 272 Abs. 2 lit. d OR ist die Dringlichkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs bei der Interessenabwägung zu gewichten und muss im Falle einer ausserordentlichen Kündigung daher besonders stark gewichtet werden, zumal der Erwerber wegen seines Eigenbedarfs gekauft hat (Bättig, a.a.O., S. 437 N. 31). Diese Auffassung vertritt korrekterweise auch das Bundesgericht (BGE 118 II 55 S. 58 E. 4).
Nach dem Gesagten hat der neue Eigentümer, welcher das Mietverhältnis ausserterminlich nach Art 261 Abs. 2 lit. a OR auflösen will, somit insbesondere folgende Punkte zu beachten:
Wie erwähnt, hatte sich das Bundesgericht vorliegend nicht mehr mit der Frage, ob Art. 261 Abs. 2 lit. a OR erfüllt ist, zu beschäftigen. Vielmehr musste es sich mit der zweiten, ordentlichen Kündigung auseinandersetzen. Dieser lag indessen dieselbe Begründung, nämlich dringender Eigenbedarf, zugrunde, zumal diese Kündigung gleichzeitig wie die Erste ausgesprochen wurde.
Anforderungen an eine Kündigung im Zusammenhang mit einem geplanten Umbau des Mietobjekts
Nach den Feststellungen des Kantonsgerichts Genf findet das Bauprojekt seinen Ursprung vor dem Zeitpunkt der Kündigung. Die Vermieterin hat dem erstinstanzlichen Gericht insbesondere eine Präsentation zum Projekt eingereicht, worin der Hintergrund des Projekts sowie die Projektidee dargestellt sind. Eine Baubewilligung und detaillierte Pläne lagen im Kündigungszeitpunkt noch nicht vor. Nach dem Kantonsgericht war indessen erstellt, dass die Vermieterin die Räumlichkeiten für eigene Zwecke nutzen wollte, sobald sie dazu in der Lage war. Daran änderte sich auch vor Bundesgericht nichts, nachdem die Mieterin die Feststellungen der Vorinstanz nur appellatorisch zu kritisieren vermochte. Die Kritik der Mieterin, die Begründung der Vermieterin sei lediglich ein Vorwand für deren Kündigung, war damit richtigerweise bereits vom Tisch. Korrekt ist auch der Hinweis des Bundesgerichts an die Mieterin, dass die Frage, ob eine Begründung einer Kündigung wahr ist und nicht gegen Treu und Glauben verstosst, von der Frage, ob ein genügend ausgereiftes Bauprojekt vorliegt, zu unterscheiden ist. So kann es ohne Weiteres vorkommen, dass der Vermieter ernsthaft beabsichtigt, ein Umbau durchzuführen, das diesbezügliche Projekt aber noch nicht hinreichend ausgearbeitet bzw. ausgereift ist. Diese Themen hat die Mieterin vorliegend nicht sauber auseinandergehalten.
Im Zusammenhang mit der Ausreifung des Bauprojekts argumentierte die Mieterin, es liege keine entsprechende Baubewilligung vor und das Vorhaben der Vermieterin sei offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts nicht vereinbar.
Mit derartigen Vorbringen hatte sich das Bundesgericht schon in der Vergangenheit zu beschäftigen. Im Vordergrund stehen dabei BGE 142 III 91 und BGE 140 III 496, auf welche das Bundesgericht auch im diskutierten Entscheid verweist.
Zurecht erachtete das Bundesgericht beide Rügen (fehlende Baubewilligung und offensichtliche Nichtvereinbarkeit des Bauprojekts mit dem öffentlichen Recht) als unbegründet.
Die Gültigkeit einer Kündigung setzt nicht voraus, dass der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat. Vielmehr setzt die Gültigkeit der Kündigung voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen (BGE 142 III 91 S. 93 E. 3.2.1 und BGE 140 III 496 S. 497 E. 4.1). Vorliegend bestanden keine Zweifel daran, dass das Projekt im Kündigungszeitpunkt bereits hinreichend fortgeschritten war. Insbesondere bestand eine (aktenkundige) Präsentation der Vermieterin, in welcher das Projekt und dessen Beweggründe dargelegt wurden.
Weiter ist eine missbräuchliche Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten anzunehmen, wenn das Projekt des Vermieters mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts offensichtlich unvereinbar ist, so dass die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erlangt werden können (BGE 140 III 496 S. 497 ff. E. 4.1 und 4.2.1). Dies war vorliegend nicht der Fall. Nach den Feststellungen des Kantonsgericht Genf bestand kein Anlass zur Annahme, dass das Projekt im Kündigungszeitpunkt offensichtlich nicht bewilligungsfähig war. Daran vermochte auch die als ,,Rechtsgutachten’’ bezeichnete Stellungnahme der Stadt Genf nichts ändern. Namentlich war nicht klar, in welchem Umfang die Stadt Genf Kenntnis vom Projekt hatte und mit welchen Unterlagen sie dokumentiert wurde. Jedenfalls erging das fragliche Dokument ohne Mitwirkung der Vermieterin, weshalb diesem zurecht keine entscheidrelevante Aussagekraft zugemessen wurde.
Erstreckung
Die der Mieterin gewährte erste Erstreckung von 3 Jahren wird als eher lang eingestuft, auch wenn im Urteilszeitpunkt noch unklar war, wie lange es bis zum Vorliegen einer rechtskräftigten Baubewilligung dauern wird. Aus meiner Sicht wäre eine kürzere Erstreckungsdauer zu erwarten gewesen, nachdem mieterseitig keine besonderen Härtegründe geltend gemacht wurden und nachdem feststand, dass die Vermieterin ein hohes Kündigungsinteresse aufweist.
Fazit und Empfehlungen
Zusammenfassend bestätigt das Bundesgericht seine bisherige Rechtsprechung und weist die Beschwerde der Mieterin ab. Der Entscheid ist nach hier vertretener Auffassung korrekt und mit Ausnahme der grosszügigen Erstreckung nicht zu beanstanden.
Zu beachten ist, dass an sich keine Pflicht zur Begründung einer Kündigung besteht. Gesetzlich muss eine Kündigung ,,nur’’ auf Verlangen begründet werden (Art. 271 Abs. 2 OR). Eine vermieterseitige Kündigung wegen Umbau- oder Sanierungsprojekten zwingt den Vermieter aber faktisch dazu, seine Kündigung möglichst detailliert zu begründen, damit diese nicht als ungültig taxiert wird. Andernfalls wird sich der Vermieter in einem Gerichtsprozess allenfalls vorwerfen müssen, der Mieter habe seine Anfechtungschancen nicht hinreichend abschätzen können. Auch wenn die Begründung einer Kündigung nach Gesetz kein Gültigkeitserfordernis darstellt, empfiehlt sich für den Vermieter, dass er eine Kündigung wegen Bauarbeiten, welche nicht im bewohnten Zustand durchgeführt werden können bzw. im bewohnten Zustand mit erheblichen Mehrkosten oder Verzögerungen verbunden wären, bereits im Kündigungszeitpunkt begründet (z.B. indem er das Bauprojekt in einem Begleitschreiben zur Kündigung vorstellt und rudimentär festhält, welche Arbeiten durchgeführt werden). So kann sich der Mieter frühzeitig ein Bild von der Ausgangslage machen. Die Erfahrung hat gezeigt, dass eine durch den Vermieter von sich aus begründete Kündigung für mehr Verständnis beim Mieter sorgt. Bei einer frühzeitigen und transparenten Kommunikation des Kündigungsgrunds wird der Mieter in der Regel weniger geneigt sein, gegen die Kündigung vorzugehen und ein zeit- und kostenintensives Verfahren zu verursachen.