Das Bundesgericht erwog vorab, dass der Mieter, dessen Vertrag infolge Zahlungsverzugs vorzeitig aufgelöst wird, dem Vermieter schadenersatzpflichtig wird (E. 4.1). Über die grundsätzliche Schadenersatzpflicht des Mieters ist sich die h.L. zu Art. 257d OR einig. Keine einhellige Meinung besteht aber darüber, ob dem Vermieter alle drei Wahlmöglichkeiten nach Art. 107 OR zustehen (Erfüllung, positives oder negatives Interesse) oder ob die Wahlmöglichkeiten eingeschränkt sind (vgl. SVIT Kommentar/REUD, N 63 zu Art. 257d OR). Das Bundesgericht hat sich zu dieser Frage bereits in BGE 127 III 548, E. 5, geäussert und festgehalten, dass das positive Interesse geschuldet sei (vgl. dazu auch MRA 5/01, S. 159 ff.). Das Bundesgericht hat daher auch im vorliegenden Fall erwogen, dass der Schaden dem Mietzinsausfall entspricht, den der Vermieter infolge der Zahlungsverzugskündigung erlitten hat. Die Obergrenze stellt dabei der Mietzins bis zum Zeitpunkt dar, in dem der Mieter das Mietverhältnis hätte ordentlich kündigen können (E. 4.1). 

Im Zusammenhang mit der Herleitung des diskutierten Schadenersatzanspruchs des Vermieters weist das Bundesgericht in seinem Entscheid auf die Schadenminderungspflicht nach Art. 44 OR sowie die allgemeine Beweisregel nach Art. 8 ZGB hin. Unter Verweis auf BGE 127 III 548, E. 5, führt das Bundesgericht aus, dass der Vermieter nachweisen muss, dass er trotz ernsthafter Bemühungen nicht in der Lage war, das Mietobjekt unmittelbar nach der Beendigung des Mietverhältnisses weiterzuvermieten. Er trägt die Beweislast für die Dauer, während der das vermietete Objekt nicht weitervermietet werden konnte. 

Fraglich ist, wie weit eine solche Pflicht geht. Gemäss Sachverhaltsfeststellung der zweiten Instanz hat die Vermieterin lediglich ein Inserat auf einer Internetseite pro Monat veröffentlicht. Dies hat offenbar nicht ausgereicht, um das Objekt weiterzuvermieten. Entsprechend ist den Richtern des Kantonsgerichts beizupflichten, wenn sie die Suchbemühungen der Vermieterin im vorliegenden Fall als unzureichend beurteilt haben. Die Vermieterin hätte ihre Suchstrategie überdenken und anpassen müssen, zumindest nachdem sie in den ersten Wochen der Nachfolgesuche feststellen musste, dass ihre bescheidenen Suchbemühungen erfolglos sind bzw. keine Interessenten auf das Inserat reagieren. Sicherlich darf aber aus dem vorliegenden Entscheid nicht pauschal abgeleitet werden, dass ein Inserat pro Monat per se als ungenügende Bemühung für eine Weitervermietung taxiert wird. Ob der Vermieter im konkreten Fall in der Lage war, die Mietsache nach der Beendigung des Mietsverhältnisses weiterzuvermieten, ist eine Rechtsfrage und einzelfallweise zu beurteilen. Der Fokus bei dieser Beurteilung sollte insbesondere auch auf das infrage stehende Mietobjekt gerichtet sein. Mietobjekte, die sich bspw. an einer prominenten Lage befinden, bedürfen in aller Regel weniger Suchbemühungen als weniger attraktive Objekte. Für solche gutgelegene oder in anderer Weise attraktive Mietobjekte kann daher ein Inserat auf einer einzigen Plattform als ausreichende Suchbemühungen angesehen werden. Entsprechend hat der Nachweis an die Erfolglosigkeit der Weitervermietung auch objektspezifisch zu erfolgen. 

Weiter führt das Bundesgericht aus, dass es die Anwendung von Art. 44 OR nicht in Frage stelle. Diese Aussage ist irritierend. Ob eine Partei die Anwendung einer Norm bestreitet oder nicht, ist unerheblich. Das Gericht wendet das Recht von Amtes wegen an («iura novit curia»; vgl. Art. 57 ZPO). Entsprechend darf die Anwendbarkeit von Art. 44 OR im vorliegenden Entscheid nicht als Argument gegen die Standpunkte der Vermieterin verwendet werden. Irritierend ist auch, dass das Bundesgericht die Schadensminderungspflicht der Vermieterin im Rahmen der Abhandlung der Beweiserfordernisse thematisiert. Dadurch entsteht der Eindruck, dass die Vermieterin das negative Vorliegen von Herabsetzungsgründen nach Art. 44 OR zu beweisen habe. Dies ist aber gerade nicht der Fall. Es soll tunlichst vermieden werden, dass die Vermischung der Voraussetzungen für den Beweis des Schadens mit der Schadenminderungspflicht zu weiteren Pflichten des Vermieters führt. Vor diesem Hintergrund ist klarzustellen, dass die Beweislast für eine allfällige Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit der Schädiger trägt, in der vorliegenden Konstellation also der Mieter. Ein Negativbeweis ist dem Schädiger nicht zumutbar (vgl. KESSLER, BSK OR I, N 13a zu Art. 44 OR). Der Vermieter hat also «nur» nachzuweisen, dass er aufgrund einer Vertragsverletzung des Mieters einen Mietzinsausfall in einer bestimmten Höhe erlitten hat. Demgegenüber stellt die Schadenminderungspflicht nach Art. 44 OR keine Voraussetzung des Schadenersatzanspruchs dar (vgl. MRA 5/01, S. 159 ff.). Sodann darf auch der Umstand, dass Sanierungsarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt wurden, nicht automatisch zur Annahme verleiten, dass das Mietobjekt nach dessen Rückgabe durch die Mieterin nicht hätte vermietet werden können. Nach den Ausführungen im kommentierten Entscheid steht nicht fest, ob der erfolglosen Weitervermietung die Durchführung der Sanierungsarbeiten im Weg stand oder nicht. Entsprechend darf eine solche Annahme nicht getroffen werden. Auch in dieser Hinsicht überzeugen die Ausführungen des Bundesgerichts nicht. 

Fazit und Empfehlungen