Urteil des Bundesgerichts 4A_305/2022 vom 3. November 2022
Im vorliegenden Fall geht es um ein verheiratetes Paar, welches seit mehr als 30 Jahren (1987) eine 4-Zimmerwohnung im Erdgeschoss einer Liegenschaft in Lausanne mietet. Die Vermieterin wohnt im ersten Stock desselben Gebäudes. Im Juni 2020 verlangte das Mieterehepaar bei der Vermieterin eine Mietzinsreduktion infolge gesunkenem Referenzzinssatz, welcher Letztere keine Folge leistete. Stattdessen kündigte die Vermieterin den Mietvertrag im Juli 2020 mit Wirkung per Ende März 2021. Die Mieter fochten die Kündigung hierauf an. Nur wenige Monate später leiteten die Mieter zudem ein zweites Verfahren gegen die Vermieterin ein und forderten von dieser die Rückzahlung eines Gesamtbetrags von etwas über Fr. 29'000 zzgl. Verzugszinsen wegen angeblich zu Unrecht bezahlten Heizkosten sowie Stromkosten für die Warmwasseraufbereitung. Dabei war unbestritten, dass die Mietwohnung über eine eigene Heizungsanlage (Heizkessel) und eine eigene Warmwasseranlage (Boiler) verfügte. Im schriftlichen Mietvertrag waren im entsprechend vorgesehenen Feld keine Nebenkosten für Heizung und Warmwasser angegeben. Überdies war erwiesen, dass den Mietern die Gaskosten direkt vom Versorger in Rechnung gestellt wurden und sie diese Kosten von Anfang an, d.h. seit Mietbeginn im Jahr 1987, jeweils an den Versorger bezahlt haben.
Das Mietgericht des Kantons Waadt vereinigte die beiden Verfahren und hiess sämtliche Anträge der klagenden Mieter gut. Das waadtländische Kantonsgericht würdigte die Sachlage anders und hob die Rückzahlungspflicht der Vermieterin vollumfänglich auf. Das Bundesgericht bestätigt den Berufungsentscheid des Kantonsgerichts, begründet sein Ergebnis aber teilweise anders.
Rechtliche Fragestellung
In rechtlicher Hinsicht behandelt der vorliegende Entscheid die Abgrenzung zwischen Nebenkosten und sog. – gesetzlich nicht definierten – Verbraucherkosten. Die Unterscheidung ist insbesondere deshalb von Bedeutung, weil die Verbraucherkosten nicht den gesetzlichen Schutzbestimmungen über die Nebenkosten unterstehen. In der Rechtsprechung und Literatur wurden einzelne diesbezügliche Abgrenzungsfragen bereits thematisiert (vgl. z.B. Urteil des BGer 4C.82/2000 vom 24. Mai 2000 E. 3a und b mit Hinweisen). Im neuen Bundesgerichtsurteil wird in diesem Zusammenhang nun ausdrücklich auf die Situation eingegangen, wenn das Mietobjekt über eigene Einrichtungen zur Wärmeerzeugung (Heizkessel und Boiler) verfügt und die Übernahme der dabei anfallenden Kosten zwischen den Parteien strittig wird.
Nebenkosten vs. Verbraucherkosten
Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR). Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Die Nebenkostenabrede unterliegt dabei keinen Formvorschriften, sondern kann formfrei erfolgen. Die Abrede kann sich daher auch aus den Umständen heraus ergeben wie beim häufig genannten Beispiel der Waschmaschine, welche sich nur mittels Münzeinwurf betreiben lässt (BIBER, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage 2018, S. 143 N. 20). Bei Vorliegen eines schriftlichen Mietvertrags geht das Bundesgericht jedoch davon aus, dass die Parteien auch schriftlich festgelegt haben, welche Nebenkosten dem Mieter auferlegt werden. Für solche Fälle hält OBERLE aber korrekterweise fest, dass Nebenkosten, die sich klarerweise aus den Umständen ergeben, nicht noch zusätzlich in den in Schriftform vorliegenden Mietvertrag aufgenommen werden müssen.
Den Nebenkosten gegenübergestellt sind die sog. Verbraucherkosten, welche ausschliesslich vom Mieter zum eigenen Bedarf verursacht werden und daher in der Regel bei diesem selber anfallen (vgl. Urteile des BGer 4A_194/2012 vom 20. Juli 2012 E. 2.2 sowie 4C.82/2000 vom 24. Mai 2000 E. 3b). Dazu gehören beispielsweise Kehricht-Verbrauchergebühren (sog. «Sackgebühren»), Kosten für den Strombezug und das Telefon (Abonnements- und Gesprächstaxen, Kosten für mieterseitige Anschlüsse) usw. (HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 2019, Nr. 45 zu Art. 256b OR). Verbraucherkosten fallen nicht in den Schutzbereich der Nebenkosten. Sie sind stets vom Mieter zu tragen, ohne dass es darauf ankommt, ob sie im Mietvertrag speziell erwähnt werden (ROHRER, Nebenkosten, in: MRA 2008, S. 102).
Vorliegend
Im vorliegenden Fall ist dem Bundesgericht vollumfänglich beizupflichten, wenn es die Aufwendungen für das Warmwasser und die Heizung als Verbraucherkosten qualifiziert und hinsichtlich deren Übernahme durch die Mieter von einer konkludenten Parteivereinbarung ausgeht.
Der festgestellte Sachverhalt lässt keinen Platz für eine andere Würdigung. So ist die Mietwohnung unbestrittenermassen mit einer eigenen Heizungs- und Warmwasseranlage eingerichtet, von welcher die Mieter alleine profitierten. Entsprechend wurden die Energiekosten nur den Mietern (und nicht etwa der Vermieterin) in Rechnung gestellt. Diese Umstände zeigen somit ein klares Bild. Die fraglichen Kosten betreffen ausschliesslich den individuellen Verbrauch der Mieter und sind keiner anderen Partei, weder der im ersten Stock wohnhaften Vermieterin noch Dritten, zurechenbar. Es drängt sich vor diesem Hintergrund in keiner Weise auf, solche rein von den Mietern verursachte Kosten unter die Schutzbestimmung von Art. 257a Abs. 2 OR zu stellen. Im Ergebnis ist damit ohne Weiteres richtig, dass die Mieter die Aufwendungen für die Wärmeerzeugung in ihrer Wohnung tragen. Zum gleichen Ergebnis müsste man im Übrigen gelangen, wenn der Energieversorger die Rechnungen jeweils an die Vermieter versendet hätte. Die Frage, an wen der Energieversorger seine Rechnungen adressiert, darf an der Qualifikation der vorliegenden Aufwendungen als Verbraucherkosten nichts ändern.
Volle Zustimmung verdienen weiter die Erwägungen des kantonalen Gerichts, wonach die Mieter bösgläubig handelten. Es geht nicht an, dass diese eine Rückforderung von Kosten verlangen, welche sie von Beginn weg und damit seit über 30 Jahren direkt an den Versorger bezahlt haben. Es ist nach hier vertretener Auffassung stossend, wenn ein Mieter nach einer so langen Zeit auf Kosten zurückkommt, die er jeweils vorbehaltlos bezahlt hat. Ein solches Verhalten verdient keinen Rechtsschutz. Es wäre zu begrüssen gewesen, wenn das Bundesgericht die diesbezügliche Haltung des Kantonsgerichts in seinem Urteil bestätigt hätte, anstatt diese Frage nicht weiter zu prüfen bzw. offenzulassen. Immerhin liefert das Bundesgericht mit dem vorliegenden Urteil ein weiteres Beispiel für eine durch konkludentes Verhalten geschlossene Abrede bezüglich der Übernahme von (Verbraucher-)Kosten durch die Mieter.
Fazit und Empfehlungen
Zurecht sind Verbraucherkosten stets vom Mieter zu tragen, ohne dass es darauf ankommt, ob sie im Mietvertrag speziell erwähnt werden. In Bezug auf die Nebenkosten wird an dieser Stelle in Erinnerung gerufen, dass solche nur dann vom Mieter zu bezahlen sind, wenn dies mit dem Vermieter besonders vereinbart wurde. Zwar besteht diesbezüglich grundsätzlich keine Formvorschrift. Selbstverständlich empfiehlt es sich aber, dass Nebenkostenabreden schriftlich getroffen werden. Auch betreffend Verbraucherkosten kann die Kostentragungspflicht des Mieters noch explizit im Mietvertrag festgehalten werden, um möglichst Diskussionen und Streitigkeiten hierüber zu vermeiden.
Der bundesgerichtliche Entscheid ist gesamthaft nicht zu kritisieren. Er lässt jedoch insofern zu wünschen übrig, als dass in den Erwägungen keine Kritik hinsichtlich des nicht schützenswerten Vorgehens der Mieter geübt wird. Nach hiesiger Ansicht ist das vorliegende Verhalten der Mieter durchaus als bösgläubig zu beurteilen.